Станом на 1 січня 2019 року в квартирній черзі на поліпшення житлових умов перебуває понад 4 тисячі броварчан. Багато претендентів чекають на власне помешкання понад 40 років! Попри швидкі темпи житлового будівництва в місті, черга на отримання житла останні роки рухається вкрай повільно. Чому так відбувається та як місцева влада вирішуватиме питання, дізнавались наші журналісти
Життя у квартирній черзі
Серед основних причин, чому житлова черга практично не просувається, фахівці називають недосконале праве регулювання та відсутність муніципального житла для тимчасового проживання.
Те, що за останні роки мешканці Броварів стають щасливими новоселами – радше виняток, ніж правило для України. Це результат домовленостей інвесторів і влади виключно на місцевому рівні.
По-перше, механізм взяття на квартоблік та виділення квартир на сьогоднішній день регламентується Житловим Кодексом України ще 1983 року, який базується на «радянських» принципах планової економіки та вже давно морально застарів.
По-друге, якщо раніше в Україні діяла норма про передачу забудовником до комунальної власності частки жилої площі в новозбудованих будинках (2–7%) для поповнення соціального житлового фонду, то у 2011 році, з прийняттям Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», забудовники втратили це зобов’язання. Таким чином, законотворці дозволили приватним компаніям зводити багатоповерхівки та реалізовувати житло на 100% комерційній основі і звільнили забудовників від соціального навантаження.
Разом з тим, собівартість зведення соціального житлового будинку за рахунок місцевих бюджетів на сьогоднішній день є непосильним тягарем для громад.
Тож, розуміючи, що в Броварах, як і по всій Україні, більшість громадян не мають можливості отримати доступ до ринку житла без підтримки держави та влади, міські чиновники розробили «Програму забезпечення громадян міста Бровари житлом на 2019–2023 роки». Саме такий проект рішення управління з питань комунальної власності та житла пропонує винести на чергову сесію міської ради 20 червня.
Хто може готуватись до новосілля
Суть Програми полягає в тому, що особи, які потребують поліпшення житлових умов на придбання свого власного житла, зможуть отримати пільговий кредит за рахунок коштів міського бюджету.
Для того, аби отримати пільговий кредит, необхідно відповідати наступним критеріям:
• бути зареєстрованим у Броварах (тобто, програма розрахована лише на броварчан);
• перебувати на квартобліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов у м. Бровари;
• підтвердити платоспромож-
ність;
• мати перший внесок на об’єкт кредитування в розмірі не менше 10%.
Кредит надаватимуть на строк до 20 років, але не більше ніж до досягнення старшим з подружжя пенсійного віку. Тож, як бачимо, вікових обмежень немає. Можна ризикнути, наприклад, і у 54 роки, головне – встигнути сплатити всю сумму до 60.
Відсоткову ставку за такими кредитами планують встановити на рівні 7% річних, аби за 20 років виділені кошти зовсім не «з’їла» інфляція.
Щоправда, місцева влада вирішила повністю звільнити від сплати відсотків соціально незахищені категорії громадян. Так, кредит під 0% зможуть отримати:
• багатодітні родини;
• громадяни з числа учасників бойових дій та учасників АТО/ООС;
• особи з числа дітей сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, старші 23 років;
• учасники ліквідації наслідків аварії на Чорнобильській АЕС;
• працівники комунальних медичних закладів;
• працівники комунальних закладів освіти.
Щодо медиків та освітян важливо зауважити, що «нульова» відсоткова ставка діятиме лише на період, коли працівник займає посаду в комунальних закладах міста. У разі звільнення ставка за кредитом буде встановлена на рівні 7% річних на загальних підставах. Тим самим чиновники планують заохотити молодих спеціалістів працювати в лікарнях і освітніх закладах міста.
Разом з тим, права на отримання пільгового кредиту не мають особи, які вже отримали державну підтримку на будівництво (придбання) житла за рахунок коштів державного бюджету.
Як обрати житло
Стосовно вибору конкретної квартири або будинку також є певні нюанси, про які варто пам’ятати, обираючи собі житло.
По-перше, до участі у Програмі залучаються не усі об’єкти нерухомості, а лише квартири у багатоквартирних житлових будинках чи індивідуальні житлові будинки та садиби, які продаються на вторинному ринку, за умови, що їх збудовано не більше ніж 15 років тому, а також новобудови.
Проте, якщо ви плануєте купувати житло на первинному ринку, тобто новеньку квартиру від забудовника, то маєте зауважити, що Іпотечний центр в м. Києві та Київській області Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» (далі – Іпотечний центр Держмолодьжитла), який уповноважений надавати кредит, буде перевіряти Забудовника. І якщо виникне найменший сумнів щодо законності будівництва багатоквартирного будинку, вам можуть не погодити кредит у обраному вами комплексі. Тоді доведеться шукати іншу квартиру чи будинок.
Окрім дозвільних документів від забудовника велику роль гратимуть терміни введення в експлуатацію житла. Наприклад, купувати житло на етапі «котловану» або «першого поверху» вам також не дозволять. Термін введення в експлуатацію має бути не пізніше ніж 12 місяців з моменту укладення кредитного договору.
Разом з тим, ризики щодо вкладення коштів все одно буде нести покупець житла, адже гарантувати, що новобудова буде введена в експлуатацію, не може ніхто. Вкладати кошти в об’єкт, що будується, все одно ризиковано, навіть якщо у будівельної компанії є всі дозволи та погоджені документи.
Нормативи площі та вартості квадратного метра
Обираючи житло, варто знати і про граничні межі площі квартири та вартість квадратного метра, адже для кожної родини сума кредиту буде розраховуватись індивідуально.
Максимальна площа житла, з розрахунку якої надається кредит, згідно з запропонованою Програмою, становить 21 кв. метр на одну особу та додатково 10,5 кв. м на сім’ю.
Приміром, родина з однією дитиною може підбирати житло площею 73,5 кв. метри. Звичайно, якщо вони планують на перспективу розширити родину та купити трикімнатну квартиру більшою площею, вони мають на це право. Та за «зайві» квадрати (понад 73,5 кв. м) доведеться сплатити повну вартість разом з першим внеском.
Так само встановлений і граничний розмір вартості 1 кв. м житла. Він визначатиметься шляхом збільшення в 1,5 рази опосередкованої вартості будівництва 1 кв. м житла у Київській області. Нагадаємо, що опосередкована вартість визначається Мінрегіоном щорічно.
Наприклад, на сьогодні на Київщині вартість зведення житла визначена на рівні 11 834 грн/кв. м. Множимо цей показник на 1,5 і отримуємо граничну вартість житла – 17 751 грн за 1 «квадрат», у межах якої можна обирати об’єкт для кредитування. Промоніторивши ціни в новобудах Броварів, можемо сказати, що у жодному з них вартість не перевищує граничну. У цілому середня вартість квадратного метра у нашому місті – 15 тис. грн. за кв. м.
Якщо все ж ваша квартира буде дорожча, то вартість загальної площі житла, що перевищує граничну вартість, може бути сплачена позичальником за власний рахунок разом з першим внеском.
Таким чином, середньостатистична родина з трьох чоловік може розраховувати, що кредит нададуть лише на 73,5 кв. м, при цьому загальна вартість такої квартири не повинна перевищувати 1 304 698 грн. Все що буде дорожче, потрібно буде компенсувати власним коштом разом з першим внеском, який має складати не менше 10% загальної вартості обраного об’єкта.
Платоспроможність родини
Важливим фактором для отримання кредиту є платоспроможність кандидата.
Розрахувати її можна досить просто. Від сукупного доходу родини відняти місячний платіж по кредиту і в залишку має залишитись прожитковий мінімум на кожного члена сім’ї (див. таблицю).
Скільки ж доведеться віддавати по кредиту?
Розглянемо на прикладі все тієї ж родини з трьох чоловік, до якої входить чоловік, віком 35 років, жінка – 32 роки та п’ятирічна дитина.
Дана родина хоче купити квартиру в новобудові площею 68,4 кв. м., по 14 500 грн за квадрат. У такому випадку і вартість, і нормативна площа цілком «вписуються» в гранично допустимі.
Загальна вартість такої квартири складатиме 991 800 грн.
Відразу доведеться сплатити перший внесок 99180 грн., а залишок суми місцевий бюджет надасть в кредит. Розрахуємо місячний платіж.
Місячний платіж (загальна вартість житла 991 800 – 10% першого внеску 99 180) / 240 місяців (20 років) = 3 719,00 грн.
Щомісячні відсотки за кредитом (991 800 – 99 180)*7% / 12 = 5206,95 грн.
Таким чином, орієнтовний місячний платіж за кредитом разом з відсотками для такої родини складатиме 8925,95 грн.
А якщо в такій родині чоловік є учасником бойових дій, або жінка працює вихователем у дитячому садочку, то відсотків по кредиту не буде. Тобто, щомісячна плата по кредиту буде 3 719,00 грн.
Сума цілком посильна, враховуючи, що сплачувати її родина буде за своє власне житло. Приміром, для того, щоб зняти в оренду двокімнатну квартиру в нашому місті, доведеться викласти близько 10 тис. грн. При цьому ці кошти йдуть власнику житла і відкласти на купівлю власного стає проблематично.
Та повернемося до платоспроможності кандидата. Враховуючи цьогорічний прожитковий мінімум для родини, яку ми взяли за приклад, їхній залишок коштів на прожиття після сплати кредиту має складати 5 468 грн. (1921 + 1921 + 1626).
Таким чином офіційна заробітна плата у подружжя сумарно має бути не менше 14 393,95 грн.
Як реалізувати свій шанс
Для обліку всіх бажаючих отримати пільговий кредит в місті буде створено окремий Реєстр кандидатів на отримання пільгових іпотечних житлових кредитів для будівництва або придбання доступного житла. Формувати цей Реєстр будуть в управлінні з питань комунальної власності та житла.
Далі список претендентів розглядатиме житлова комісія і вже погоджений список передаватимуть в Іпотечний центр Держмолодьжитла для надання кредиту.
Далі механізм досить простий – для отримання кредиту кандидат подає Іпотечному центру Держмолодьжитла документи за переліком:
• заяву про надання кредиту;
• копії документів, що посвідчують особу та підтверджують громадянство повнолітніх членів сім’ї;
• копію реєстраційного номера облікової картки платника податків (не подається фізичними особами, які через свої релігійні переконання відмовляються від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та повідомили про це відповідному органу доходів і зборів і мають відмітку в паспорті);
• копії документів, необхідних для визначення складу сім’ї (свідоцтво про шлюб, свідоцтво про народження дитини (дітей), інші документи, що підтверджують родинні стосунки);
• довідку про перебування на квартирному обліку;
• документи, необхідні для визначення платоспроможності (довідки з місця роботи повнолітніх членів сім’ї громадянина, а також інші документи, що підтверджують доходи членів сім’ї громадянина);
• копію довідки про безпосередню участь особи в антитерористичній операції, забезпеченні її проведення і захисті незалежності, суверенітету та територіальної цілісності України за формою, затвердженою постановою Кабміну від 20.08.2014 №413 (у разі наявності);
• витяг з трудової книжки – довідку з місця роботи про займану посаду для працівників комунальних медичних закладів та комунальних закладів освіти міста Бровари;
• інші документи, на вимогу Іпотечного центру Держмолодьжитлу.
Після того як Іпотечний центр перевірить документи, порахує платоспроможність, підтвердить через Державний реєстр, що у претендента немає власного житла та погодить можливість надання кредиту, на особу відкривається в банку окремий рахунок. На цей рахунок претендент перераховує 10% вартості обраного житла, а Іпотечний центр перераховує залишок – 90% з коштів міського бюджету.
Після акумулювання 100% коштів на рахунку позичальник купує житло на вторинному ринку або майнові права на об’єкт, який будується на первинному ринку.
Запропонована Програма забезпечення громадян міста Бровари житлом розрахована на 5 років. За цей час чиновники за плановими показниками розраховують забезпечити власними квадратними метрами близько 70 родин. Однак ця кількість може бути і більшою, адже всі кошти, які повертатимуться в бюджет від сплати вже отриманих займів, також планують спрямовувати на видачу нових кредитів.
Можемо зробити висновок, що загалом Програма досить зрозуміла та посильна для більшості громадян. А головне – надзвичайно актуальна, адже допоможе квартирній черзі зрушити з «мертвої» точки. Залишилось дочекатись 20 червня і сподіватись, що місцеві депутати на сесії приймуть позитивне рішення. Тож, починайте шукати житло своєї мрії!
Вікторія Майстренко
