З початку травня набули чинності законодавчі зміни, згідно яких стосунки між співвласниками багатоквартирних будинків та виконавцями комунальних послуг (крім постачальників електроенергії та природного газу) мали прийняти строго договірну форму з чітко визначеним переліком обов’язків. Детальніше про все те, що змінилося – читайте в матеріалі «Громадського ревізора»
Що це означає?
До 1 травня мешканці багатоквартирних будинків мали остаточно визначитися з формою управління будинком: створити ОСББ чи обрати управляючу компанію. Поняття «утримання будинку» втратило актуальність. Тепер будинком управляють самі мешканці, які й обирають обслуговуючу компанію та вид управління.
Управитель багатоквартирного будинку обирається на підставі рішення загальнобудинкових зборів. Ним може бути фізична або юридична особа. Наприклад, ним може бути ЖЕК, як це, здебільшого, і працює в Броварах. За договором із мешканцями, такий управитель забезпечує належне утримання спільного майна багатоквартирного будинку й прибудинкової території та належні умови проживання й задоволення господарсько-побутових потреб. Але робиться це за кошт самих жителів будинку.
Із свого боку співвласники формують ініціативну групу та призначають уповноважену особу для подальшої співпраці з управителем.
Про те, що як саме відбувається співпраця між управителем і співвласниками будинку, що входить до переліку послуг, як формується кошторис та інші переваги нових стосунків «Громадському ревізору» детально пояснив директор ЖЕК №5 Ігор Громовий, в управлінні якого перебуває 53 будинки.
Що входить до обов’язків управителя?
Перелік обов’язкових послуг, що надаються без додаткової згоди мешканців затверджено Кабміном: це подача електроенергії, дератизація, дезінсекція, прибирання прибудинкової території, обслуговування ліфтів та комунікацій, освітлення тощо. Детальніше про це – у тексті самої постанови
Додаткові послуги повинні містити детальний перелік робіт та періодичність їх надання, обговорюється, що саме входитиме до послуги. Наприклад, до прибирання під’їздів може увійти підмітання, вологе прибирання, миття перил. Відтак спільно з мешканцями погоджується періодичність надання послуги: раз-два на тиждень, на місяць, кожного дня чи непотрібно прибирати зовсім.
Співвласникам слід ретельно обдумати кожну позицію, перш ніж легковажно від неї відмовитися. Як приклад Ігор Громовий наводить прибирання підвалів та горищ. Жителі поспіхом від цього відмовляються, мовляв «зробимо суботник, самі все приберемо». Відтак з вимогою прибрати звертаються в ЖЕК. Але згідно умов договору, компанія-управитель цю послугу вже не надає. За неї доведеться сплатити окремо або ЖЕКу, або найняти інших підрядників.
Як формуються тарифи за оплату послуг управителя?
На кожну послугу складається кошторис. Враховується вартість виконання, затратні матеріали, зарплата працівникам ЖЕКу тощо.
Також враховується вік будинку, загальний стан, стан внутрішніх комунікаційних мереж. Тобто, чим раніше будинок був зданий в експлуатацію, тим більше він потребує ремонтних робіт, а отже – фінансових затрат. У порівнянні з попередніми тарифами, сума до сплати у деяких багатоповерхівках зросла майже на 80%, але й обов’язків ЖЕКам додалося.
З чого складається платіжка за ЖКП?
Список послуг внесено й розподілено у місячний платіж: поточний ремонт будинкових елементів, електричних мереж тощо. Сплачені кошти можуть витрачатися не всі. Наприклад, будинок сплачує на місяць умовно тисячу гривень, але витрачає менше. Залишок коштів перераховується на окремий рахунок (його має кожна багатоповерхівка), де і накопичуються гроші так званого «ремонтного фонду».
Що таке загальний фонд будинку?
Загальний фонд – це фінансові накопичення, котрі можна витратити на поточний та капітальний ремонт будинку. До послуг капітального ремонту входять ремонт під’їздів, даху, конструктивних елементів, внутрішньобудинкових мереж.
Для здійснення капітальних робіт у Броварах діють міські програми з відсотковими ставками: 30х70 – ремонт під’їздів,10х90 – ремонт дахів. Де, більша цифра – це внесок міського бюджету, менша – фінансова частка мешканців будинку у вартість ремонту. Повний перелік заходів за міськими програмами можна подивитися у таблиці нижче:
Хто виступає ініціатором проведення ремонтних робіт?
Ініціювати ремонт можуть і співвласники, і управляюча компанія. Разом вони визначають першочергові до виконання рішення. Побажання співвласників управителю передає ініціативна група від будинку, сформована на загальних зборах або уповноважена особа.
Через них ведуться переговори по затвердженню ремонтних робіт, рішення ухвалюється тільки спільно, але з перевагою управителя, бо спеціалістам видніше, якого саме ремонту потребує будинок насамперед. Не встановлення лавочок, як наприклад того можуть забажати бабці, а перекриття даху.
Для ремонтних робіт вартістю до 10 тисяч гривень компанія-управитель має право розпоряджатися коштами із загальнобудинкового фонду без погодження співвласників. Якщо ремонт будинку обійдеться більш ніж у 10 тисяч, то скористатися грошима можна лише попередньо узгодивши витрати з мешканцями будинку.
Чи звітує управитель перед співвласниками?
Будь-який управитель зобов’язаний звітувати перед співвласниками щонайменше раз на рік. Зараз саме співвласники визначають управителя, обирають необхідні послуги та підписують договір з управителем. Тож і звітувати за кожну послугу доводиться вже перед ними. У договорі на управління, на вимогу співвласників, можуть бути прописані й інші терміни, ніж визначені законом. Крім того, якщо управитель не виконує свої обов’язки, співвласники на загальних зборах мають право прийняти рішення про розірвання з ним договору та залучення іншого управителя.
У разі припинення дії договору, комунальне підприємство не має права на отримання плати за таку послугу. Наступного після закінчення дії договору дня воно зобов’язане передати будинок новому управителю. У разу необрання управляючої компанії, будинок передається уповноваженій особі, визначеній співвласниками протокольно.
Змусити правильно працювати управителя і, звичайно, звітувати – під силу тільки співвласникам будинку. Але й від управителя, як у нашому випадку, ЖЕКу №5, є прохання:
«Люди звикли, що їхня власність обмежена стінами квартири. Все, що поза – то, вважали, майно ЖЕКу. Насправді, ні. Тепер вони не просто жильці будинку, а його співвласники. Бережіть майно. Працівники ЖЕКу, звісно, полагодять вкотре умисно зіпсовані кнопки в ліфті, але тепер мешканцям за це доведеться платити додатково», – резюмував Ігор Громовий.
